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房貸計算器2019

2019房屋貸款計算器,可以對公積金貸款、商業貸款和組合貸款三種貸款方式的基金計算,得出你每月貸款的還款數額(月供),總共的貸款利息及貸款本息合計。

房貸到底是什么?

房屋貸款,也叫房屋抵押貸款,是一種國家福利性質的貸款。房屋貸款的年化利率相對較低,并且,跟隨基準利率浮動。目前,商業貸款的基準利率是4.90%,公積金貸款的基準利率為3.25%,是一個特別優惠的費率。房貸的貸款期限較長,最長可以貸30年。

如果你有持續穩定的收入,即使有能力全款買房,也依然建議你貸款買房,因為橫向比較看,房貸利率在整體市場中偏低,使用貸款能夠盤活現金流,通過合理投資賺取高于貸款利率的收益。

房貸中的首付比例是什么樣的?

首付是買房是第一次支付的最低比例款項,其比例一般由各地的政策決定,各地的政策不同,首付比例也會有一定差異。大多數城市,首套房的首付比例為30%,二套房的首付比例為50-60%。如果你要買300萬的房子,就需要第一次支付時拿出來90萬,作為首付方可貸款。

而首套房和二套房在各地的區分方式也不相同,有「認房又認貸」「認房不認貸」「認貸不認房」三種方式,來確定你是不是首套房。

  • 認房又認貸:貸款人名下有房,或者有房貸貸款,只要有二者滿足其一,就算你已經失去了首套房的購房資格,將按二套房計算。
  • 認房不認貸:只看貸款人名下在當地有沒有房,有的話就會失去首套房的購房資格。而有無房貸貸款則無任何影響。
  • 認貸不認房:只看貸款人名下有無房貸貸款,不關心其名下是否已有住房,只有貸款人在當地有房貸貸款的,就會失去首套房的購買資格,將按二套房計算。

房貸時,新房和二手房區別大嗎?


新房和二手房的貸款差異,主要體現在貸款總額和貸款期限上。

一、貸款期限:

  • 新房的貸款年限長,最長30年的貸款期限。
  • 二手房的貸款貸款年限相對較短,二手受限于之前的房齡,很多時候不到30年,房齡越大,貸款年限越短。

首付款計算:新房一般按照總房價100%去計算收費和稅費;二手房,銀行會出于風險考慮,對其進行價格評估,一般二手房評估價是總房價的80%,則意味著同樣100萬總價的房子,二手房只能按80萬去計算。

二、首付款的差異:

  • 新房的首付款=總房價*首付比例。
  • 二手房的首付款=總房價-(總房價??評估價比例??(1-首付比例))。

如果總房價為300萬,首付比例是30%

房屋性質首付款
新房90萬
二手房132萬

房屋性質不同,二者的首付款差異特別大。

三、稅費的計算也會存在較大差異

  • 新房需要繳納契稅、房屋維修基金、交易手續費、印花稅和權屬登記費用。具體的新房稅費計算器地址?
  • 二手房需要繳納契稅、增值稅、個人所得稅、中介費等費用,一般需要繳納更多稅費。

三種房屋貸款方式,我應該選擇哪種?

房貸主要有三種方式:一種是商業貸款;一種是公積金貸款;還有一種是一部分是商業貸款,一部分是公積金混合的組合貸款。

  1. 商業貸款,是銀行放給你一筆貸款,你把房子押給銀行。也叫房屋抵押貸款。商業貸款的基準利率是4.9%。費率較高,但最高可以貸到30年,銀行審批很快,一般幾個工作日就能完成審批流程。
  2. 公積金貸款,是你在當地的公積金中心,通過申請從公積金中心指定銀行放出去的一筆貸款,其基準利率只有2.75%,遠低于商貸,但其審批時間特別長,時間具有很強的不確定性。在房市比較熱門的城市,房子比較搶手,地產開發商不愿意等待,希望快速回籠資金,公積金貸款很難買到新房。
  3. 組合貸款,是你從公積金貸款貸到一部分資產,從商業貸款貸到另外一部分,二者組合的一種貸款。出現組合貸款的原因是因為公積金貸款的基準利率低,大家都愿意用公積金貸款,但每個城市的公積金貸款都有貸款上限,買房子要貸款300萬,公積金可能只能貸到100萬,超出的200w只能走商業貸款。組合下來的利率更低些,更劃算些。

從費率角度看,公積金貸款優于組合貸款,組合貸款優于商業貸款。

不過在實際購房過程中,還是得根據自己所在城市以及賣方情況來綜合衡量。

  • 一般來說,首套房大概率用商業貸款購買,一方面開發商著急回籠資金,而我們的首套房可能是剛性住房,選擇權比較弱,而同時在首套房時,銀行會有相應的折扣優惠,可能會打8.8折、9折、9.5折等等;
  • 二套房建議你用公積金貸款,二套房只能貸貸款總額的4成,用公積金貸款雖有貸款上限,但也大概率能覆蓋4成的貸款額度。同時二套房的商業貸款是沒有折扣的,同時國家強制要求相比首套房,二套房的利率要上浮10%。相對于商業貸款的上浮,公積金貸款即使上浮10%,利率也低很多,能夠省更多的錢。同時二套房一般是改善性住房,在較為充裕的時間下,不用太擔心開發商因為公積金貸款而拒絕你的購房。
  • 如果你沒有太遠的其他購房計劃,且開發商允許你用公積金貸款,就直接用公積金貸款,公積金額度不足的,剩下的再用商業貸款。

房貸主要審查客戶的那些資質?

房貸主要會對以下情況進行資質審核:

  1. 具有合法有效身份證明
  2. 是否滿足當地申請房屋貸款的資格。不同的城市,對購房資格要求不一樣,一般需要滿足當地戶口、繳納五險一金的期限、家庭名下是否有房等,相應規定都是硬性規定,不滿足條件的,暫時先不要考慮買房了。
  3. 必須有穩定合法的經濟收入,能夠提供相應的收入和資產證明。收入會影響審核,一個月的凈收入要超過個人月供的兩倍,一般會通過審核。信用卡等會算入負債,凈收入會因為每月的負債而降低,需要額外注意。個人資產證明可以彌補個人月收入的不足,可以幫助通過審核。
  4. 具有完全民事行為能力的自然人,無不良信用記錄。信用記錄非常重要,最近一段時間的個人征信中有不良記錄,基本會失去貸款資格。各類貸款或信用卡的逾期一定要避免。
  • 信用卡逾期或是不還款
  • 房貸、車貸逾期或是不還款
  • 為第三方提供擔保而第三方未按時還貸
  • 貸款預期年利率上調,仍按照原金額支付,產生欠息等逾期
  • 助學貸款拖欠不還
  • 負債過高且貸款金額較大
  • 征信多次被非本人查詢的
  • 配偶或公共記錄有不良記錄

最長貸款期限,一般多久?


房貸理論上最長是30年,但不是所有住房都能貸30年,主要有一下影響因素。

  1. 跟個人年齡相關。個人年齡+貸款期限需要會低于一個年齡界限。這個界限不同銀行要求會不一樣,大部分銀行的要求是65年,也有70年或60年的情況。越年輕,可以貸款期限越長。
  2. 跟房屋年齡相關。國家規定:貸款年限+房屋年齡一般不能超過50年,二手房因為有一定房齡,會受到限制。
  3. 購買房屋的性質,貸款年限會受到限制
  • 商業用戶和商住兩用房,貸款期限不能超過10年
  • 私有產權轉讓房和拍賣房,貸款期限不能超過20年
  • 民用性質的新房和二手房,貸款期限不能超過30年

公積金貸款的貸款條件和限制

因為各地的政策差異,不同地區的住房公積金的貸款條件和限制不同。以北京為例。

一、北京公積金貸款條件:

  • 應連續繳存住房公積金半年(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態
  • 借款申請人夫妻名下沒有未還清的住房公積金個人住房貸款

二、北京公積金對于首套和二套的認定

  • 首套房:本地無房無貸
  • 二套房:本地一套房無貸款
  • 二套房:本地無房外地有貸
  • 其實就是:認房又認貸

三、北京公積金可以貸多少款

  • 首套房:每繳存1年可以貸10萬,上限為120萬,同時要滿足首付款比例不低于35%
  • 二套房:上限可以貸60萬,同時要滿足首付款比例不低于60%
  • 貸款年限,最長為25年

全國各大城市的住房公積金官網,可查看各地不同的政策條件。

城市官網
北京http://gjj.beijing.gov.cn/
上海http://www.shgjj.com/
深圳http://gjj.sz.gov.cn/
廣州http://www.gzgjj.gov.cn/
成都http://cdzfgjj.chengdu.gov.cn/
杭州http://www.hzgjj.gov.cn/
重慶https://www.cqgjj.cn/
武漢http://gjj.wuhan.gov.cn/
天津http://www.zfgjj.cn/
西安http://zfgjj.xa.gov.cn/
鄭州http://zzgjj.zhengzhou.gov.cn
南京http://gjj.nanjing.gov.cn/
蘇州http://www.gjj.suzhou.gov.cn/szgjj/
長沙http://gjjzx.changsha.gov.cn/
廈門http://gjj.xm.gov.cn/
濟南http://gjj.jinan.gov.cn/
青島http://zfgjj.qingdao.gov.cn/
溫州http://zfgjj.wenzhou.gov.cn/
福州http://zfgjj.fuzhou.gov.cn/
東莞http://dggjj.dg.gov.cn/
合肥http://hfgjj.hefei.gov.cn/
昆明http://zfgjj.km.gov.cn/
大連http://gjj.dl.gov.cn/
蘭州http://gjj.lanzhou.gov.cn/
無錫http://www.wuxi.gov.cn/gjj/
南昌http://www.ncgjj.com.cn/
太原http://zfgjj.taiyuan.gov.cn/
寧波http://www.nbjs.gov.cn/
珠海http://www.zhgjj.cn/
石家莊http://www.sjzgjj.cn/
沈陽http://sygjj.shenyang.gov.cn/
長春http://www.cczfgjj.gov.cn/
哈爾濱http://www.hrbgjj.org.cn/
呼和浩特http://www.hhhtgjj.com.cn/
烏魯木齊http://www.xinjianggjj.com/
銀川http://gjj.yinchuan.gov.cn/
西寧https://www.qhgjj.com/
南寧http://www.nngjj.com/
海口http://gjj.hainan.gov.cn/
三亞http://gjj.hainan.gov.cn/
貴陽http://wap.gjj.guiyang.gov.cn/
拉薩http://www.xzcs.gov.cn/

等額本息還款和等額本金還款, 哪種還貸方式更劃算?

我國的貸款方式主要是兩種:等額本金還款和等額本息還款。兩種還款方式差別較大。

  • 等額本金還款:每月的還款額不同,它是將貸款額按還款的總月數均分(等額本金),再以你欠銀行剩余的貸款本金作為基數,計算出上期剩余本金的月利息,形成一個月還款額。由于月利息會越來越少,所以等額本金法第一個月的還款額最多,爾后逐月減少,越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高,適合在前段時間還款能力強的貸款人,年齡大的可采用等額本金法,因為隨著年齡增大或退休,收入可能會減少。
  • 等額本息還款:每月的還款額相同,在月供中“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多,而且貸款期限越長,利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同,適宜家庭的開支計劃,特別是年輕人,可以采用等額本息法,因為隨著年齡增大或職位升遷,收入會增加。

300萬貸款25年的等額本金和等額本息還法的差異

還款方式最初月供總利息本息總額
等額本金22,2501,843,6255,209,008
等額本息17,3632,209,0084,843,625

如果短期沒有現金壓力,建議你都選擇等額本金,還款額更少,更加劃算。

是否有必要提前還款?

不建議提前還款
一方面房貸的貸款利率較低,相同的負債資金通過合理的投資理財,可以獲得更高水平的收益,來覆蓋這個房貸所產生的利息。另外,提前還款會造成短期的現金流壓力,尤其是對于上有老下有小的家庭來說,負擔更重,萬一遇到家人生病之類的情況,容易對家庭經濟造成較大沖擊。

當然,一些情況需要考慮提前還款:例如落戶政策、孩子上學政策、買二套房等要求名下無房貸的情況。或者你足夠年輕,在月供前幾年,就已經有了足夠的資金提前還款,可以還款,確實能節省一定的利息。

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